まずはご自身の農地の種類を調べましょう（市役所農政課等）

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​農地の種類によって、転用の難易度は変わります。

 

・農地の種類は何か

・転用可能かどうか

・使用用途は何か

 

これらを明確にした上で、

​農地売却の最初の一歩は、農業委員会への許可申請です。

農地以外に利用可能かどうか、農業委員会へ相談に行きましょう。​

 

ここで許可指令書を交付してもらうまでは、何も動けません。

農地を自分で転用したり、転用を前提に売却したりする場合には、

都道府県知事または指定市町村町の許可が必要になります。

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農地を農地として売却する場合　農農売買（3条許可）

基本的に農地のままで売却すると、高額な利益は望めませんが、手続きはシンプルです。近所の農家など自分で買い主を探すか、

地域の農業関連機関のあっせんで買い主を見つけます。
 

そこで契約をして農地を引き渡し、所有権移転登記で終了です。

かかる費用も登録免許税や司法書士報酬などの登記にかかる費用のみなので、格安です。

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農地を転用して売却する場合　農転売買（5条許可）

農地の種類を調べた上で、

より市街化よりの地域に位置し、転用が容易な地域であれば、

宅地批准方式により算出された価格での売買が可能な場合もあります。

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また、農家としての要件を満たした上で、

農家のご子息等が居住の用に供する目的であれば、

​農地を宅地として売買する事が可能な場合もあります。

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ただ、何れにしても自治体の条例や農業委員会との相談が必要となります。

​農地を宅地にする場合、買主負担で造成費などがかかる事も頭に入れておきましょう。

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​農地の種類と使用用途

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※赤文字は原則転用不可　緑文字は場合によっては転用可　青文字は転用可能

 

まず農地には様々な種類があります

 

農業振興地域

市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた農地は通称「青地」と呼ばれ、もっとも制限が厳しくなっています。

もし自分の土地がこれに当たれば、転用はほぼ無理と考えてください。

例外もないわけではないのですが、とてつもなくハードルが高いです。
 

甲種農地

市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地です。この場合も転用は原則不許可になっています。
 

​第一種農地

​生産性が高く営農条件が良好で、約10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業などの対象になった農地です。こちらも転用は原則不許可ということになってはいますが、甲種農地に比べれば「公共性が高い事業に転用する」など条件付きで転用の条件はやや緩和されています。（コンビニ、薬局、病院、ガソリンスタンド等）

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​第二種農地

鉄道の駅が500 メートル以内にあり、今後は市街地化されて発展することが見込まれる土地や生産性が低いとみなされた土地です。土地周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されます。
 

第三種農地

鉄道の駅が300メートル以内にあり、市街地区内で既に施設が整備されているなど、都市化が著しいと見られている地域にある土地で、原則許可されます。

 

当たり前のようですが周辺の環境も含めて農地としての生産性が高い場所ほど許可が難しくなっています。

つまり、既に周辺は都市化しているが、

その一角だけ細々と農業を営んでいるような場合なら、

転用して売却することが容易だということです。

 

一般的には転用許可を申請してから、

書類のチェックだけでなく現地確認も行われるので、1カ月～3カ月程度はかかります。

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​以上のような農地の種類によって転用の難易度は変わります。

​宅地批准方式と倍率方式によって求めます。​

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​宅地批准方式は、宅地開発が可能な地域の農地などに関する評価額を算出するのに用いられます。

一方、宅地批准方式が適用される地域以外で用いられるのが倍率方式です。​

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宅地批准方式計算式

（対象の土地が宅地であると場合の1㎡あたりの価格−1㎡あたりの造成費）×　面積　)​

 

​倍率方式計算式

（固定資産税評価額　×　評価倍率)

 

固定資産税評価額は、土地の所有者に対して毎年交付される書類で確認できます。

​評価倍率は地域と地目ごとに定められており、国税庁のサイトで確認が可能です。

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r02/nagoya/aichi/pref_frm.htm

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